ИзображениеСтаньте спонсором         ИзображениеСпикеры мероприятий         ИзображениеФотогалереи         ИзображениеВидео         ИзображениеОтзывы         ИзображениеКонтакты
Партнеры и спонсоры

Отчет о конференции:
"Netherlands Property Tour"

< 12 мая 2017

Успешные ритейл проекты Европы – это не только шоппинг


На прошлой неделе завершился ежегодный европейский тур по недвижимости Holland Property Tour Best Retail Practicies 2017,  который проводит компания IMevents. Участники из российских девелоперских и строительных компаний посетили три самых успешных торговых объекта за последние годы в Нидерландах. Ключом к успеху в них оказался широкий и комплексный подход к решениям, выходящий за рамки самих проектов.


Ключ 1. ТЦ Гелдерландпляйн, район Зяуд, Амстердам

Проект редевелопмента устаревшего районного ТЦ 90-х годов на 65 800 кв.м., который буквально за несколько недель после открытия стал модным местом для шоппинга высокого класса и трендом для вечернего времяпрепровождения не только жителей района, но и экспатов из всего южного Амстердама и даже жителей и туристов из центра. Как рассказал руководить девелопмента проекта из Крооненберг Груп Олаф Ньюэнхауз, проект начали с вывода, что изменился не только профиль покупателя в районе, но и ожидания и поведение современного посетителя торговых центров. Поэтому акцент был сделан на уникальном миксе локальных и сетевых ритейлеров и атмосфере в торговом центре, чтобы покупатель не только совершил нужную покупку, но и получил приятное впечатление и удовольствие от посещения.

Решения, предложенные известным амстердамским архитектурным бюро Райнбаут, по инвестициям превышали экономику районного ТЦ. Например, «вывернуть наизнанку» - вместо направленных во внутрь витрин создать большие выступающие за основные фасады, ярко освещенные витрины наружу, привлекающие издалека. Из пяти входов оставить три, броско оформить их и разместить там арендаторов из сферы гостеприимства – кафе, рестораны и гостинцу. Или, расширить галереи, всем магазинам дать двухэтажные витрины и оформить общественные зоны дорогими натуральными материалами, создав приятную, спокойную атмосферу роскоши и комфорта путем микса естественного и искусственного света, вентиляции и очистки воздуха. А также разместить там экспонаты из музея современного искусства. Однако девелопер принял все эти решения и не прогадал, создав настолько сильный центр притяжения, что районный проект стал одним из ключевых проектов столицы. Хотя на вопрос о сроках о возврате инвестиций девелопер уклончиво ответил, что так просто не скажешь, ведь они не продают свои объекты и потому могут себе позволить долгосрочные вложения. 

Игорь Шаповалов, генеральный директор строительно-инвестиционная группа компаний "Остов": «У нас подобный объект есть в г. Наро-Фоминске, тоже реновация торгового центра, поэтому мы здесь подобрали много интересных идей, приемов по архитектуре, планировкам, функциональному наполнению и инженерным системам, которые сразу сможем применить. Хотя наш проект уде на среднем этапе проектирования, мы обязательно внесем коррективы. И можем однозначно уже сказать, что получили дополнительные бизнес-преимущества, благодаря данной поездке.»

Марина Мажара, заместитель начальника департамента продаж ЗАО «УК «Динамо»: «Мы не первый раз участвуем в европейских турах по недвижимости, однако этот проект снова дал новые идеи. Поразило, например, что совсем нет островного ритейла, как нам сказали, в Голландии это не принято. Понравился микс ритейлеров - нет традиционного зонирования по типам магазинов и фуд-корта, а есть такое разнообразие, где модный магазин рядом с аптекой и ремонтом обуви, где на каждом углу можно перекусить. Это напоминает стрит ритейл и создает ощущение приятной прогулки, а не функционального шоппинга.

 


Ключ 2. ТЦ Новый Пассаж, Гаага

Перед девелопером Multi и инвестором A.S.R., представители которых провели экскурсию на объекте, стояла задача вдохнуть новую жизнь в торговый объект конца 19го века. Архитектурно великолепный «Пассаж», который был построен как первый универмаг в стране, находится под  защитой UNESCOкак историческое наследие Европы. Однако покупатели уже давно обходили его стороной, и магазины в величественных арках пустовали. Сегодня, год после редевелопмента, объект является не только самым посещаемым торговым объектом города, но и служит культовым местом для жителей, местом притяжения туристов и визитной карточкой города. Секрет успеха в объединении и соединении. Во-первых, добавив новую часть на 10 000 кв.м. к старому «Пассажу», соединили старую и новую торговые улицы в центре города широким сквозным галерейным проходом, сделав его одним из основных пешеходных потоков. Во-вторых, классическую старинную роскошь объединили с ультра современной архитектурой в стиле хай-тек в новой части. И в-третьих, смелый ритейл микс – традиционные массовые ритейл-формулы соседствуют с магазинами с уникальной концепцией. А также в проект была добавлена функция апарт-отеля, чтобы проект «жил» не только днем, но и вечером.  Однако главный ключ к успеху – это взаимодействие с властями города в проекте реконструкции центральной торговой улицы. Именно город взял на себя расходы по решению транспортной проблемы в центре: был реализован проект туннеля под главной торговой улицей, куда переведены трамвайные и автомобильные пути, а также реализована подземная парковка на 1000 м/м. Именно масштабный план ревитализации центра Гааги и инвестиции в инфраструктуру города дал импульс редевеломпенту всей торговой улицы. Все владельцы участков и объектов за последние 10 лет реализовали на Гроте Маркт собственные выдающиеся проекты, которые гармонично вписались в план города и внесли вклад в создание главной пешеходной артерии и гордости города и страны. Как сказал наш гид Арно Ряюгрок, зам.директора по девелопменту Multi: “Вы могли бы провести весь день, знакомясь с проектами на этой улице, каждый из которых по-своему уникален. А все потому, что задача стояла строить на столетия вперед».

Игорь Шаповалов, генеральный директор строительно-инвестиционная группа компаний "Остов": «Для меня серьёзное открытие – тот симбиоз, в котором работали город и девелоперы в этом проекте. Здесь они понимают, что чем лучше сработает город, чем более выгодные условия создаст для развития бизнеса, тем больше будет доход в бюджет города. Такой подход не часто встречается у нас, а здесь видно, что у них это четко отработано десятилетиями, а может и веками. Это позволяет более правильно и логично развиваться городу. Например, здесь решение сделать торговую улицу пешеходной позволило буквально «расцвести» ритейлу. Это известная мировая практика, однако здесь мы увидели, какую активную роль взял на себя город и какой импульс это дало бизнесу.»

 


Ключ 3. МФК Маркет-холл, Роттердам

Проект открыт в ноябре 2014 года и уже стал одной из ключевых туристических точек Роттердама и страны. Победитель MIPIMAwards 2015 и многих других международных наград поражает формой исполинской арки и масштабом арт-объекта на всю площадь потолка. «Сикстинская капелла для еды», как его теперь называют, дала городу сильнейший импульс для развития. Концепция на 100 000 кв.м., разработанная известным архитектурным бюро MVRDV, включает три функции – жилье, подземная парковка и крытый рынок. У каждой части свой инвестор и владелец, а реализацией занимался один девелопер - компания Provast. В доме в виде арки находятся 280 квартир, из которых: 154 на продажу, 102 сдаются в аренду и 24 пентхауза, внутренние окна находятся на потолке арки, под которой разместился самый большой крытый рынок страны и крупнейший фуд-корт – Маркет-холл. Здесь также находятся рестораны, магазины, большой супермаркет и трех-уровневый подземный паркинг. Этот новый объект гармонично вписался в исторический центр Роттердама. Сюда стекаются миллионы туристов и именно эта общественно-доступная часть стала ключом к успеху всего проекта. Магдалена Джамбо, архитектор из MVRDV, которая проводила экскурсию, рассказала, что они хотели дать жителям и посетителям точку отчета, центральное и логичное место встреч, объект гордости и восхищения, но в то же время открытый и доступный каждому. И это удалось – в первую очередь, восхищает художественное панно на сводах, 1000 кв.м. покрыты перфорированным алюминием, на который нанесен яркий фотоколлаж «Рог изобилия» известных голландских художников. Во-вторых, невероятный стеклянный фасад, защищающий рынок от непогоды с двух сторон. Прозрачный фасад, размером 34×42 метра на каркасе из стальных тросов, похожий на теннисную ракетку со струнами, где между ними стекло — это самая большая оконная система такого типа в Европе. И, конечно, сам рынок, где расположены около ста оригинальных по содержанию и дизайну торговых павильонов с деликатесами и массовыми продуктами питания. Здесь можно погулять, перекусить – на крышах павильонов расположены террасы, совершить полезные и приятные покупки. 

Однако помимо всех плюсов у объекта есть и сложности. Управляющий торговой частью Марсел Круз из компании инвестора Klepierre, рассказал, что «зрелищный аттракцион» притягивает много туристов, почти 65% всех посетителей, и главный вызов – превратить их в покупателей. Что естественная вентиляция: воздух поступает снизу стеклянного фасада, поднимается вверх и покидает здание через вентиляционные шахты в крыше, позволила получить сертификат BREEAM Very Good, но не достаточна для температурных пиков зимой и летом.  А также управление объектом требует слаженной работы и идеальной коммуникации со всеми владельцами и управляющими разных функций – паркинга, жилья и ритейла – чтобы создавать комфорт и безопасность всех групп пользователей объекта.

«Здание с жилыми апартаментами, аркой перекрывающее продовольственный рынок с сотней торговых точек, продовольственными магазинами, ресторанами, супермаркетами и подземным паркингом, — такого вы не найдете больше нигде в мире. Вполне возможно, что Маркет-холл положил начало целой серии жилых зданий-арок, полость которых можно будет заполнять любой общественной функцией.» - гордо резюмировала г-жа Джамбо из MVRDV.






Во время тура участники познакомятся с тремя лучшими объектами торговой недвижимости за последние два года в трех главных городах Нидерландов – Амстердам, Гаага, Роттердам. 

Все три объекта – обладатели национальных и европейских призов, а главное – примеры успеха в период переизбытка торговых площадей, смены поведения покупателей и трансформации ритейла. 
В чем секрет успеха: в логичной интеграции в окружающее пространство? в сочетании функций объекта? В архитектурных решениях или в правильном маркетинге?

Экскурсии проведут управляющие объектами и девелоперы, также мы услышим самих арендаторов и архитекторов объектов. Они расскажут об особенностях проектирования, задачах и решениях, технологиях, эмоциональном маркетинге, сроках и ценах. 

10:00 Амстердам
Гелдерландпляйн, район Зяуд (Gelderlandplein, Amsterdam Zuid)



Этот торговый центр, недавно открытый после редевелопмента, показывает результаты, заслуживающие международного внимания. Когда девелопер Кроненбург взялся за проект со своим традиционным размахом, никто не верил, что ему удастся вернуть инвестиции. Площадь Гелдерландпляйн находится в районе Амстерадма, позиционируемом как деловой центр и место проживания экспатов, благодаря близости аэропорта. Однако обновленный проект буквально за несколько недель стал модным местом для шоппинга высокого класса и трендом для вечернего времяпрепровождения. Единая концепция, подбор ритейлеров, транспортные решения, удобство и комфорт посещения – все продумано и работает. 
Экскурсию проведет девелопер и управляющий объекта.


Переезд в Гаагу на следующий объект займет около 45 минут.



12:00 Гаага
Торговый центр Новый пассаж (De Nieuwe Passage, The Hage)



Перед девелопером и инвестором проекта стояла задача вдохнуть новую жизнь в торговый объект конца 19го века, монумент под защитой UNESCO. Несмотря на его архитектурное великолепие «Пассаж» уже давно обходили стороной, и магазины в великолепных арках пустовали без покупателей. Сегодня, год после открытия, объект является не только самым посещаемым торговым объектом города, но и служит культовым местом для жителей города, местом притяжения туристов и визитной карточкой города. Секрет успеха в соединении – объединение ультра-современной архитектуры и старинной роскоши, двух параллельных улиц, а также магазинов с уникальной концепцией и массовых ритейл-формул.


13:00 Обед с представителем мэрии города Гааги, руководителем отдела city marketing, который в неформальной беседе расскажет о работе программы продвижения города «The Hage – the shopping location of The Netherlands”



Переезд в Роттердам на следующий объект займет около 30 минут.



15:00 Роттердам
Много-функциональный комплекс Марктхал (De Markthal, Rotterdam)



Жилой дом в виде арки, под которой находится микс-функций: самый большой крытый рынок страны и крупнейший фуд-корт, а также супермаркет, магазины и два уровня подземной парковки. Внутренние стены дома, которые являются потолком рынка, украшены работой известных художников «Рог изобилия». Этот новый объект гармонично вписался в историческую часть города.
Проект открыт в ноябре 2014 года и уже стал одной из ключевых туристических точек города и страны. Победитель MIPIM Awards 2015 и многих других международных наград. 
Участников встретит управляющая компания объекта, которая расскажет о плюсах и сложностях много-функционального объекта и покажет обычно скрытые от глаз современные решения, позволяющие создавать комфорт и безопасность всех  групп пользователей объекта.