ИзображениеСтаньте спонсором         ИзображениеСпикеры мероприятий         ИзображениеФотогалереи         ИзображениеВидео         ИзображениеОтзывы         ИзображениеКонтакты
Партнеры и спонсоры

Отчет о конференции:
"Market Snapshot Moscow"

< 21 апреля 2014
Спонсоры

Медиа партнеры

Выжидать нельзя действовать? Где вы поставите запятую?

 

Осторожный оптимизм – именно так обозначили свое настроение участники заседания CRE Market Snapshot, посвященного обзору сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости. Мероприятие, организованное IM Events, прошло 21 апреля и собрало ведущих участников отрасли: девелоперов, инвесторов, управляющих недвижимостью, консультантов и т.д.

 

Как жить и работать в новой экономической реальности? Какую арендную стратегию выбрать с учетом валютных колебаний и кадастровых изменений на рынке недвижимости? Какие сегменты развивать, чтобы попасть в рыночный контекст? По словам представителей отрасли, в целом панических настроений на рынке сегодня нет. С одной стороны, все активные участники отрасли не понаслышке знают, как вести себя в экономически нестабильное время (бесценный опыт 2008 года берет свое). С другой стороны, даже исключив внешние негативные тенденции, связанные с общественно-политическим и макро­экономическим контекстом, очевидно, что по мере развития рынка придется мириться с падающей маржинальностью, искать новые ниши для девелопмента и, безусловно, находить пути оптимизации бизнес-процессов.

На инвестиционной сессии мероприятия участники сошлись во мнении, что иностранные инвесторы в настоящий момент заняли выжидательную позицию в отношении того, как им развивать бизнес в России. По словам Майкла Стэнтона, директора по инвестициям O1 Properties, иностранные инвесторы будут ждать ровно столько, сколько понадобится – три месяца, шесть месяцев или даже больше. Как бы то ни было, картину нельзя назвать удручающей. «Объем инвестиций, конечно, несколько уменьшится, в то же время мы наблюдаем интерес к России от инвесторов из Азии, Ближнего Востока и т.д. Мы видим, что в Россию возвращаются деньги, некогда проинвестированные за рубеж. Развивается тенденция так называемой деофшоризации. Мне кажется, эти возвращенные деньги придут в отрасль недвижимости. Кроме того, отрадно, что на инвестиционный рынок стали выходить пенсионные деньги. Все это заставляет девелоперов строить более качественные и профессиональные объекты, которые будут интересны инвесторам. Мы настроены достаточно оптимистично. Впрочем, это не означает, что цены на недвижимость будут расти»,– подытожил эксперт. Андрей Колокольников, вице-президент Morgan Stanley, также согласился с тем, что в воздухе витает скорее «настроение осторожного оптимизма, чем серьезные пессимистичные нотки»: «Несмотря на определенные выжидательные настроения, мы продолжаем смотреть объекты и исследовать рынок».

«Пережив в России кризис 2008 года, мы приняли решение о дальнейшем развитии на этом рынке,– поделился с участниками инвестиционной сессии Артур Тауберт, директор по развитию, генеральный директор Immofinanz.– В конце прошлого – начале этого года нам снова пришлось задать вопрос своим акционерам: верим ли мы в Россию, в ее макро­экономику, в ее развитие? И не могу сказать, что ответы были отрицательными. Да, конечно, любую ситуацию нужно рассматривать отдельно. Повлияют ли на нас геополитические события? Будем надеяться, что все будет хорошо! Как работать в контексте макроэкономического кризиса – кризис есть, но стоит ли его сравнивать с 2008 годом? Мы эту ситуацию оцениваем осторожно позитивно. В экономически сложные времена принципиально важна роль диверсификации бизнеса компании – и это то, что уже зависит от нас. Принято решение диверсифицировать свой инвестиционный подход и выступать не только в роли финансового бутика, но и в роли девелопера. Причем диверсификация может касаться как инвестиционного подхода, так и выбора форматов недвижимости для инвестирования. Так, у нас большой портфель ритейл-площадей. Но внутри ритейла есть разные форматы, которые по-разному реагируют на кризис. И почему бы не диверсифицировать портфель между разными форматами активов?»

«У нас оптимизма поменьше,– признался Алексей Дедюля, управляющий директор «РБ Инвест».– Мы работаем с российскими инвесторами – физическими лицами. На их настроение в последнее время влияло несколько важных факторов. Во‑первых, проблемы в ритейле: мы и наши коллеги фиксируем частые обращения ритейлеров за каникулами, скидками, фиксированием курса доллара. В прошлом году, в начале осени мы наблюдали обвал инвестиционных программ в регионах, когда ритейлеры резко сокращали свои программы по развитию. И это довольно критично влияло на развитие рынка торговой недвижимости в регионах. Далее пришли проблемы, связанные с налогом на имущество. Если в Москве эту ситуацию муссировали, и произошла определенная адаптация налога, то в регионах никаких послаблений не произошло.

И третье – новость про деофшоризацию. На мой взгляд, это означает, что нам будет сложно проводить сделки. Известно, что сделки по недвижимости, как правило, проводятся в офшорных зонах через английское право или право, похожее на английское. Как мы будем жить без этих инструментов, мне пока непонятно». По словам эксперта, есть ощущение, что инвесторы «дотянут до лета и уедут на лето кататься на своих яхтах, обдумывая стратегию поведения в новом бизнес-сезоне». «В целом наши прогнозы по количеству денег скорее негативные. Здесь также стоит отметить поведение банков: возможности некоторых из них, которые имели фондирование на западе, резко сократились, соответственно, они не могут предложить рынку дешевые деньги. С другой стороны, некоторые государственные банки стали заявлять о серьезном продлении сроков амортизации кредитов, что должно позитивно повлиять на условия привлечения денег и на эффективность бизнеса. Но в целом, на мой взгляд, начало этого года – подготовка к засухе, а не к сбору урожая»,– подытожил эксперт.

По словам участников сессии по девелопменту, на рынке будут проявлять активность в основном локальные инвесторы и арендаторы. «Интересная тенденция последнего времени: компании сырьевого и обрабатывающего сектора проявляют активный интерес к качественным офисам в центре. Примерно 80% запросов на вновь построенные или освобождающиеся объекты идут от российских компаний»,– рассказал Сергей Воронин, генеральный директор Forum Properties.

Из вызовов сегодняшнего дня помимо сложной общественно-политической обстановки, колебаний валют, просевшего потребительского поведения эксперты называли возросшую конкуренцию. «Если раньше девелоперу было достаточно грамотно выполнить свою чисто девелоперскую функцию, то сейчас ему нужно квалифицированно балансировать между спросом и предложением. До сих пор девелоперы строили в основном на растущем рынке, все погло­щалось, теперь же необходимо работать более точечно и сбалансированно»,– уверена Алла Соловьева, партнер и управляющий директор складских проектов Development Group 19.

Также на сессии по девелопменту были затронуты вопросы арендной стратегии. Учитывая кадастровые изменения и валютные колебания, ставка для арендаторов по многим проектам на рынке возросла. Какую стратегию выбрать девелоперу, чтобы, с одной стороны, оставаться способным нести кредитные обязательства, не теряя в доходности, а с другой стороны, сохранить арендаторов?

«В Forum Properties на пару-тройку лет готовы фиксировать валютные коридоры,– поделился опытом Сергей Воронин.– У нас есть договоренность с банком о том, что до 20% площадей можно сдавать с валютными коридорами. Кроме того, мы делали расчеты и пришли к выводу, что лучше дать валютный коридор арендатору, чем полгода сидеть без клиента, а потом получить хороший договор. Это убивает доходность. Установка такого коридора не лучшим образом влияет на показатели при выходе из проекта. В то же время ответственный инвестор видит, что риск выхода арендатора, имеющего комфортные условия, существенно ниже, чем риск задавленного по арендным условиям клиента».

Отдельная сессия была посвящена управлению недвижимостью. Как оптимизировать портфель услуг, чтобы даже в непростые времена маржинальность бизнеса не проседала? Что такое безболезненная оптимизация, и нужно ли менять правила работы с подрядчиками в экономически неспокойный период? Об этом и многом другом рассуждали представители управляющих компаний. Задала тон дискуссии Ольга Зорина, директор направления по управлению недвижимостью и эксплуатации компании JLL, которая пересказала состоявшийся однажды разговор между ней и представителем иностранной УК. «Зарубежный коллега задал мне несколько любопытных вопросов: “А ты никогда не думала, что можно вообще не проводить плановые работы? Не брать персонал под эти задачи (за исключением того, который нужен по закону), не тратить на это деньги? Когда случится авария, можно все поменять, все исправить, к тому же будет страховка, которая все покроет. Никто не просчитывал действительную эффективность ППР, возможно, эти работы менее эффективны, чем «ответная эксплуатация»?”»

В дискуссию вступил Александр Скробко, вице-президент MD Facility Management: «Можно ничего не делать за маленькие деньги. Но это не оптимизация – это отложенный риск. Есть масса примеров, когда собственники ведут себя именно так. И есть просчитанные примеры, доказывающие, что чинить значительно дороже, чем принимать превентивные меры». Тему поддержал Виктор Козин, исполнительный директор NAI Becar (Москва): «Проще всего провести аналогию с обслуживанием автомобиля. Предположим, вышел из строя ремень генератора. Замена ремня генератора стоит 2 тысячи рублей, но если его не поменять, выйдут из строя поршневые головки, потребуется дорогостоящий капитальный ремонт всего двигателя. И давайте не забывать, что сейчас мы говорим о прямых затратах и не учитываем те же репутационные риски, риски, связанные с безопасностью людей на объекте, и т.д. Представьте, если из-за реактивной эксплуатации выйдет из строя лифт в высотном здании, и арендатору придется бегать по лестницам на 20‑й этаж и обратно. Представьте, сколько средств и энергии потребуется вам, если арендатор, уставший ходить пешком в свой офис, решит от вас съехать. Если сложить воедино все эти составляющие, никогда грамотный собственник не согласится на ответную эксплуатацию». В целом эксперты сошлись во мнении, что вопросы эксплуатации требуют взвешенных решений, в том числе и по оптимизации процессов, нахождения наиболее эффективных путей, снижающих издержки, но не качество услуг управляющей компании.   

21 апреля 2014 года состоится заседание CRE Market Snapshot, посвященная обзору сложившейся ситуации на рынке коммерческой недвижимости в 1-ом квартале 2014 года и прогнозам на будущее.

Дата: 21 апреля 2014 года
Время: 14:30 - 18:30, начало регистрации в 14:00
Место: Sheraton Palace Hotel Moscow
Адрес: Москва, 1-ая Тверская-Ямская, 19
Формат: 3 сессии по разным направлениям и итоговое заседание
Количество участников: 120

Аудитория – девелоперы, инвесторы, банки, консультанты, управляющие компании, инженеры, архитекторы, юристы

 - Заседание поможет выяснить как строить свой бизнес в новой экономической реальности
 - Во время заседания представится уникальная возможность получить ответы на интересующие Вас вопросы от экспертов ведущих компаний рынка коммерческой недвижимости

ПРОГРАММА МЕРОПРИЯТИЯ:





Спикеры Market Snapshot (Москва):

Сессия по девелопменту:

Андрей Постников, Логопарк Девелопмент

Алла Соловьева, Development Group 19

Сергей Воронин, Forum Properties

Сергей Матюхин, KR Propeties

Виталий Ефимкин, Ташир

Петр Исаев, Rose Group


 

Сессия по инвестициям:

Андрей Колокольников, Morgan Stanley Estate

Майкл Стентон, O1 Properties

Артур Тауберт, Immofinanz                         

Арам Петросян, Avica Property Investors

Алексей Дедюля, РБ Инвест

Валентин Гаврилов, CBRE

Ирина Ушакова, Cushman & Wakefield


Сессия по управлению:

Алексей Мещеряков, Spectrum Group

Георгий Найденов, PSN Group

Ольга Зорина, Jones Lang LaSalle    

Виктор Козин, NAI Becar  

Кротков Андрей, УК "Цеппелин"

Илья Байбус, RD Construction  


Татьяна Ломакина, главный редактор журнала CRE - модератор итоговой сессии