ИзображениеСтаньте спонсором         ИзображениеСпикеры мероприятий         ИзображениеФотогалереи         ИзображениеВидео         ИзображениеОтзывы         ИзображениеКонтакты
Партнеры и спонсоры

Отчет о конференции:
"Munich Property Tour"

< 09 октября 2013
Генеральный контент партнер

О чем говорят мужчины

Невероятно, но факт! У домашнего стадиона ФК «Бавария» – Allianz Arena – действительно надувной фасад. В день игры стадион потребляет столько же энергии, сколько немецкий город с 15 тыс. жителей, а количество наблюдателей за порядком во время проведения матча составляет более 700 человек.


Это и многое другое узнали участники property-тура, организованного ИД Impress Media совместно с BPS International, в рамках экскурсии по стадиону Allianz Arena. 

Известная на весь мир Allianz Arena, на которой свои домашние игры проводят два мюнхенских клуба, «Бавария» и «Мюнхен 1860», была построена в 2005 году. Изначально стадион находился в равном совладении обоих клубов, но в апреле 2006 года «Мюнхен 1860» продал свою долю «Баварии» за 11 млн евро. С тех пор она является единоличным собственником стадиона.


Права на название стадиона принадлежат немецкой страховой компании Allianz, которая приобрела их сроком на 30 лет взамен на ежегодную спонсорскую поддержку. Сколько платит страховая компания стадиону, остается загадкой. Впрочем, статус генерального спонсора у страховой компании не является таким уж безусловным. Согласно уставу УЕФА, при проведении международных игр (например, Лиги чемпионов) в названии стадиона имя спонсора не должно упоминаться. Для таких случаев используются альтернативные имена: «Арена чемпионата мира ФИФА в Мюнхене» или просто «Арена Мюнхен». Интересно отметить, что в 2006 году, когда на стадионе проводился чемпионат мира, вывеска Allianz Arena была демонтирована со стадиона и на протяжении всего чемпионата украшала мюнхенский дом искусства. Говорят, что затраты на демонтаж и перевозку конструкции с надписью составили почти 150 тыс. евро.


Общая стоимость строительства стадиона составила около 340 млн евро – и это не считая затрат из муниципального бюджета (более 200 млн евро) на создание необходимой инфраструктуры рядом с ареной, включая дорожные развязки, станции поездов и электричек, железнодорожные пути. Земля была арендована у города на 99 лет за символическую плату. Постройка стадиона осуществлялась австрийской строительной компанией Alpine Holding.


Арена-хамелеон


Архитекторы швейцарского бюро Herzog & de Meuron Architekten, которые разрабатывали проект арены, хотели, чтобы стадион казался невесомым, легким, а несущая конструкция была не видна. Поэтому обрамление фасада стадиона было выполнено в виде прозрачной оболочки из этил­флуорэтиленовых подушек, которые надуваются сухим воздухом через специальные клапаны поддува, расположенные внутри фасада. Первоначально по проекту было задумано, что верхние «паруса» фасада будут механически раздвигаться, чтобы солнечный свет беспрепятственно проникал внутрь стадиона и способствовал росту газона. Но из-за этого постоянного механического движения «парусов» конструкция часто ломалась, а обслуживать систему было слишком дорого. Сейчас конструкция находится в статичном состоянии, а для обслуживания газона используется система искусственного освещения, которая компенсирует недостаток солнечного света. Соляриум для футбольного поля, который увидели участники проперти-тура, состоит из отдельных ламп мощностью от 600 до 1000 Вт каждая. Система используется в разное время года, иногда даже летом, если недостаточно солнечного света. Установка движется по полю и равномерно распределяет тепло от свечения ламп.


Фасад Allianz Arena известен своими световыми инсталляциями: когда здесь проводит свой матч одна из домашних команд, стадион освещается ее цветом (для «Баварии» это красный цвет, для «Мюнхена 1860» – синий, для сборной Германии – белый). Это возможно благодаря трехцветным лампам, находящимся сверху и снизу каждой фасадной подушки (всего 2760 подушек). Потребление всего стадиона составляет 500 КВт∙ч, единовременно может включаться треть всех лампочек (один из трех цветов в каждой лампе).


Гости, не надоели ли вам хозяева?


Если считать все сидячие и стоячие места арены, то единовременно стадион вмещает в себя чуть больше 71 тыс. человек. Для интернациональных игр стоячие места преобразуются в сидячие (ставятся кресла), и тогда емкость стадиона уменьшается до 68 тыс. человек. В общую емкость стадиона включаются и 2150 бизнес-мест, 1400 мест в VIP-ложах и 165 мест для инвалидов с колясками.


На стадионе располагается два полноценных ресторана, а также большое количество небольших киосков, где продают различные закуски и напитки. Кстати, о напитках: на арене действует целая «система легитимности» алкоголя. Например, во время интернациональных игр спиртные напитки на стадионе не продаются вообще. Во время так называемых рисковых – домашних – матчей можно купить пиво с уменьшенным содержанием алкоголя. Во время проведения всех других матчей пиво в свободном доступе. Зимой на подобных играх даже продают глинтвейн.


Какая начинка?


Во время игры стадион потребляет 4,6 МВт∙ч электроэнергии, в обычный день это 1 МВт. Стадион получает электроэнергию из двух электростанций, на объекте не предусмотрен ни дизель-генератор, ни аккумулятор, не создается резерв электроснабжения. Категория надежности электроснабжения – вторая. В случае отказа одного ввода автоматически подключается другой. Самые большие потребители энергии на стадионе – системы кондиционирования внутренних помещений стадиона и кухни. Впрочем, кухни «запускаются» за три дня до игры, а в день игры еда лишь разогревается, таким образом уменьшается общая энергонагрузка. На самом стадионе – учитывая, что объект построен без верхнего перекрытия,– системы вентиляции нет. Нет даже противодымной вентиляции: на случай пожара предусмотрена возможность открытия 20 воздушных подушек, за счет чего приток свежего воздуха на стадион будет увеличен.

Всего по внутренним помещениям стадиона разбросано 22 тыс. спринклеров. Они включаются, если температура достигает 68°С. Из каждого спринклера в случае его работы вода выходит со скоростью 250 л в минуту.

Участникам проперти-тура удалось побывать и в технических помещениях, в которых установлена система отопления арены. На самом стадионе отапливается лишь его нижняя часть – подогревается поле, отапливается скамейка запасных и тренеров. По словам управляющего стадионом, система отопления, предусмотренная на объекте, может обогреть около 500 одноквартирных жилых домов. Установлено два отопительных котла: большой на 2,8 МВт и маленький на 1,8 МВт. Летом используется только маленький котел.


Внимание к фанатам – залог здоровья


На стадионе Allianz Arena, включая все внутренние помещения, установлено более 100 камер видеонаблюдения. Во время игры здесь находится беспрецедентное количество охраны, полиции и наблюдателей. По словам управляющего стадионом, в общей сложности на 100 зрителей должен приходиться 1 наблюдатель, поэтому, когда стадион заполнен, здесь работает 710 человек, следящих за порядком. Также здесь присутствует полиция. Для штатной игры это 150 человек, для рисковой – 300 человек, для международной игры – еще больше (решается «по обстоятельствам» полицией). И это только стадион, не считая прилегающих территорий. Для особо непослушных фанатов во внутренних помещениях стадиона предусмотрены четыре камеры.


В качестве заключения


Участники тура прошли по внутренним помещениям стадиона (включая раздевалки, душевые, диспетчерские, парковку), увидели поливочную систему, снабжающую газон водой, расспросили управляющего о специфике обслуживания объекта. По признанию российских специалистов, посетивших стадион, в свете грядущей Олимпиады 2014, а также чемпионата мира по футболу 2018 года, знакомство со стадионом Allianz Arena могло бы быть идеальным подспорьем для тех, кто имеет отношение к строительству спортивных объектов в России. Даже с учетом того, что этот идеал в российском контексте в ближайшей перспективе вряд ли может быть растиражирован.


Хозяину на заметку!


Сколько инвестиций требует энергоэффективный пассивный дом в экспериментальном районе Мюнхена, и какой будет окупаемость, повтори инвестор этот эксперимент уже в полевых условиях? С какой скоростью ходят лифты в самом высоком бизнес-центре Мюнхена Highlight Towers? Какую роль, кроме декоративной, может и должна играть подсветка зданий в мегаполисе в ночное время? Эти и другие вопросы обсуждались экспертами рынка на property-туре, организованном 9 октября в Мюнхене ИД «Импресс Медиа» совместно с компанией BPS International.


Болельщики Кричат: «Го-о‑ол»!


Первой точкой, куда доставили участников тура, был известный стадион Allianz Arena, на котором свои домашние игры проводят два мюнхенских клуба: «Бавария» и «Мюнхен 1860». Экскурсия по арене носила в большей степени технический характер: участникам тура рассказали о том, каким образом эксплуатируется стадион, сколько обслуживающего персонала единовременно находится на площадке, как взаимодействуют между собой службы безопасности во время матчей и какое техническое обеспечение помогает им в этом. Участников тура удивил тот факт, что в штате управляющей компании стадиона работает всего семь технических специалистов, причем работают они посменно. В обязанности техников входит аудит имеющихся технических систем, проверка работоспособности инженерной инфраструктуры. Причем сотрудники не привязаны к помещению, где располагается автоматизированная система мониторинга систем – она подключена к смартфонам сотрудников, поэтому отслеживать работоспособность можно на удалении от зоны контроля. В случае возникновения неисправностей технический специалист вызывает мобильную службу, работающую на аутсорсинге, которая и занимается устранением проблемы. Отдельный материал об Allianz Arena читайте в этом номере в рубрике CRE Global.

 

Экспериментариум по-немецки


Далее участники property-тура отправились на пешеходную экскурсию по экспериментальному району Ackermannbogen, в котором сегодня реализуется масштабный проект строительства энерго­эффективных зданий. Экскурсию провела Натали Нойхаузен, архитектор и консультант по вопросам энергетики муниципалитета Мюнхена. «Ежегодно администрация Мюнхена выделяет 14 млн евро в год на выплаты девелоперам, осуществившим эффективное энергетическое санирование зданий. На самом деле любое здание должно выполнять стандартные немецкие предписания, которые сами по себе отвечают довольно многим параметрам энерго­эффективности,– отметила эксперт,– но здания, которые претендуют на получение дотаций, должны соответствовать еще более строгим критериям». По словам г‑жи Нойхаузен, есть около 20 различных параметров, которые нужно соблюсти девелоперу, желающему построить энергоэффективный дом.


Самый высокий уровень экономии энергии – в домах с очень толстыми стенами, с подключением системы центрального отопления и централизованной вентиляции. Энергоэффективность складывается из комплекса показателей, и между ними должен быть определенный баланс. Например, нет смысла встраивать в здание дорогую энергоэффективную технику, если в нем тонкие стены. Впрочем, как нет смысла и закладывать в проект толстые стены, если внутри него будет устаревшая техника, не отвечающая параметрам энергоэффективности. «Причем, нужно сразу думать о том, по какому стандарту вы строите, чтобы подбирать всю техническую оснастку, материалы, используемую отделку дома под эти стандарты. В этом смысле passive house – достаточно высокий стандарт, который присваивается объектам, которые почти не потребляют внешнюю энергию»,– рассказала Натали Нойхаузен.


Участники проперти-тура прошли по району, застроенному пассивными домами, подробно узнали о системе солнечных батарей, установленных на крышах домов, термо-системе находящегося здесь же подземного резервуара, в котором сохраняется неиспользованная горячая вода, нагретая системой солнечных батарей.

 

БЦ от STRABAG


Далее участники проперти-тура проследовали на площадку строящегося офисного здания, реализуемого компанией STRABAG. Г‑жа Шпиринг, представитель девелоперской компании, рассказала о специфике строительства объекта, тонкостях арендных отношений, финансовых показателях проекта. Российские эксперты были изрядно удивлены, узнав о том, что чистая стоимость аренды 1 кв. м в новом бизнес-центре после его завершения составит около 200 евро/кв. м в год. Более того, объект будет сдаваться не в состоянии shell & core, а с минимальным уровнем отделки, выполненной по согласованию с будущим арендатором. В свою очередь, г‑жа Шпиринг недоверчиво удивилась, узнав о стоимости аренды офисной недвижимости в российской столице.

 

Highlight Towers: МФК на высоте


Далее участники посетили МФК Highlight Towers – самый высокий комплекс Мюнхена, построенный по проекту американского архитектора Хельмута Яна в 2004 году. В зданиях работают суперскоростные лифты, современные инженерные системы, фасад объекта содержится в хорошем состоянии, что заставляет усомниться в том, что с момента ввода здания в эксплуатацию прошло почти 10 лет.

 

Архитектура в свете


На десерт всех участников тура ждала экскурсия Карстена Винкельса, руководителя бюро Winkels Concepts, специализирующегося на архитектурной подсветке. На примере некоторых знаковых объектов и улиц Мюнхена, а именно: музея BMW, МИДа Баварии, Баварского Национального Музея, улицы Maximilianstrasse, архитектор показал многофункциональность архитектурного освещения, возможность решения архитектурной подсветкой не только художественных и декоративных задач, но и сугубо утилитарных. «Если вы посмотрите на лаконичную подсветку МФК Highlight Towers, то увидите, что здание освещено не снаружи, а только изнутри. Для Мюнхена это очень важно, так как отсутствует загрязнение светового пространства города,– рассказал г‑н Винкельс.– Активные дискуссии о световых решениях сейчас идут вокруг ММДЦ “Москва-Сити”. На мой взгляд, проблема проекта в том, что в нем никогда не делалась общая световая концепция, у каждой башни свой световой сценарий. В результате между девелоперами идет гонка вооружений, своего рода холодная война». При освещении музея BMW стояла задача в первую очередь осветить машины в экспозиции, кроме того, нужно было создать правильное освещение для рабочих и других зон. В итоге в дизайне потолка предусмотрели длинные прорези – шлицы, в которых было размещено несколько источников света. Таким образом, освещение получилось гибким и многофункциональным. Оно может программироваться в каждой отдельной зоне в зависимости от задач. Кроме того, эти прорези решили и проблему оптимизации расходов на подсветку. Если бы их не было и освещение создавалось на основе дизайнерских ламп, это стоило бы в разы больше, чем те источники света, которые были расположены в прорезях.


По признаниям участников property-тура, день получился чрезвычайно насыщенным и интересным. Дело за малым – применить многое из увиденного в контексте российской действительности.   


Дата: 9 октября 2013


Германия – образец для подражания с точки зрения управления коммерческой недвижимостью. 

Наиболее требовательные международные стандарты качества;
Передовые системы безопасности;
Самые передовые технологии строительства и управления; 
Использование новейших материалов.

Munich Property Tour - это экскурсия по объектам с демонстрацией

•    систем управления фасилити услугами
•    систем клининга
•    систем охраны
•    систем технического обслуживания
•    механических систем здания

Каждый объект по-своему уникален:

  •   использование «зеленых» технологий  
  •   системы охлаждения воздуха
  •   системы диспетчеризации
  •   утилизация отходов
  •   контроль за безопасностью
  •   оптимальное использование солнечного света
  •   системы охраны
  •   системы противопожарной безопасности
  •   энергосберегающие материалы


Здесь реализовано то, о чём у нас только говорят.

Посетив объекты, вы сможете применить знания на практике в России.


ПРОГРАММА:


09:00 – 09:30     Сбор участников. Утренний чай, кофе


09:30 – 10:20     ОБЪЕКТ №1. Переезд на автобусе к Альянц Арене, северный вход


10:20 – 12:30     Техническая экскурсия по Альянц Арене (AllianzArena)





Темачический акцент и посещение:

•    Управление стадионом
•    Верхние трибуны
•    Командный пункт полиции
•    Помещения спортстменов   
•    Центральные чиллеры  
•    Туннели и проходы для спортсменов 
•    Центральная котельная
•    Обустройство поля, места для тренеров
•    Центр вентиляции комплекса
•    Помещение спринклерных систем
•    Рассказ о фасаде


«Альянц Арена» была открыта в 2005 году. Это интересный образец ультрасовременной архитектуры в сочетании с оптимальным применением технологий и материалов XXI века.

Над проектом работали швейцарские архитекторы Херцог и де Миерон.

Спортивный комплекс имеет 106 лож с 1374 местами. Внутри стадиона есть 2 детских сада и обширная торговая зона. На территории в 6500 м² находится большое количество точек питания. Четырёхэтажная парковка на 9800 автомобилей, относящаяся к стадиону, является одной из самых больших парковок в Европе. Билеты продаются в общей сложности в 54 кассах стадиона.

Фасад и крыша состоят из 2760 подушек, которые надуваются сухим воздухом, давление в них равно 3,5 гПа. Толщина этилфлуорэтилена, из которого состоят подушки — 0,2 мм. Каждая подушка в отдельности может освещаться красным, синим и белым цветами и их оттенками. Когда на стадионе свой матч проводит одна из домашних команд, он освещается её цветом, а если на арене играет играет сборная Германии, то подушки освещаются белым. Стоимость освещения составляет приблизительно 50 € в час. Это освещение настолько сильное, что ясными ночами «Альянц Арену» хорошо видно с вершин австрийских гор, то есть с расстояния примерно в 75 км. Под крышей установлены шторки, которые во время игры могут быть закрыты для защиты от солнечного света.


12:30 – 13:00    Переезд на автобусе к Олимпийской телевизионной башне


13:00 – 14:30    Обед в ресторане на Олимпийской башне с видом на Мюнхен, переход через парк (15 мин.) или переезд на автобусе (5 мин.) к следующему объекту


14:30 – 16:30    ОБЪЕКТ №2. Пешеходная экскурсия по различным объектам градостроительного объекта Ackermannbogen




При хорошей погоде пешеходное посещение участков Ackermannbogen.

В ходе экскурсии профессиональным экскурсоводом, предоставленым муниципалитетом города Мюнхена, будут освещены следующие темы: архитектура, энергетические стандарты (пассивные дома), градостроительные аспекты, благоустройство, социальные аспекты и пр.

 

Мы посетим «SNAB» -  технический центр подстанции работающей на солнечной энергии, обеспечивающей комплекс на 320 квартир.Также в программу включены объекты комплекса, которые  пока находятся в стадии строительства.


16:30 – 17:00    Переезд на автобусе к Highlight Towers и посещение форума с макетом комплекса Highlight Towers.




17:00 – 17:45    ОБЪЕКТ №3 Экскурсия по INNSIDE HOTEL (отель является частью комплекса)


В состав делового комплекса Highlight Towers входят гостиница и две офисные башни высотой 126 и 113 м, соединенные тремя конструктивно независимыми переходами из стали и стекла.

Архитектор – Хельмут Ян.

Highlight Towers воплощает одну из главных идей модернистской архитектуры – минимализм. В нем нет ничего лишнего. Несмотря на то что два здания соединены переходами, они конструктивно независимы друг от друга. Переходы можно перемещать с одного этажа на другой или разобрать вовсе.

Стеклянные фасады Highlight Towers стирают границы между внутренним и внешним пространством. Из окон открываются панорамные виды на горные альпийские вершины и старый город с его башнями и куполами. Характеристики офиса в полной мере отражают корпоративные ценности BPS: эффективность, прозрачность и синергию.

Чтобы захватывающие панорамные виды за окном не заглушались, в интерьере использована нейтральная палитра. Стены и потолок выкрашены в белый цвет. Мебель серебристо-серых оттенков гармонирует с конструктивными элементами здания, выполненными в стиле high-tech.

Все зоны офиса наполнены естественным светом, что позволяет, с одной стороны, работать с максимальным комфортом, с другой – экономить электроэнергию. Управлять освещением можно при помощи индивидуально настраиваемой солнцезащитной системы с автоматическими сенсорами. Пульт управления есть в каждом офисном помещении.

Технические системы подачи воздуха дополнены опцией естественного вентилирования.

В офисе сортируется мусор, вода доставляется в стеклянных бутылках, в туалетах используются салфетки и бумага из вторичного сырья. При неполной загрузке офиса расход ресурсов сокращается.


17:45 – 18:30    Фуршет в офисе BPS


18:30 – 20:00    Автобусная экскурсия на тему «Подсветка зданий». Ведет ее архитектор Карстен Винкельс, специально приедет из Кельна. (в хорошую погоду на всех объектах можно выходить для фотографирования