ИзображениеСтаньте спонсором         ИзображениеСпикеры мероприятий         ИзображениеФотогалереи         ИзображениеВидео         ИзображениеОтзывы         ИзображениеКонтакты
Партнеры и спонсоры

Отчет о конференции:
"CRE Special"

< 19 февраля 2014
CRE Special: Инвестиционный прогноз

30 января в кафе «Жан-Жак» состоялся первый в этом году круглый стол CRE Special, посвященный прогнозу инвестиционных тенденций на 2014 год.  Куда инвестировать? Увеличится ли объем вложений? Какие сегменты больше всего пострадают в условиях кризиса? На все эти вопросы попытались ответить эксперты рынка. Спонсором мероприятия выступила компания Ernst & Young.


По мнению аналитиков компании Ernst & Young, самым привлекательным сегментом для инвестирования в 2014 году станет жилая недвижимость. Рынок торговой и офисной недвижимости так же будет продолжать пользоваться спросом у инвесторов. Инвестирование будет осуществляться преимущественно в объекты, расположенные на территории Москвы и Московской области. В связи с кризисом в Еврозоне сильного роста инвестиций в этом году не ожидается.


В 2014 году ключевыми игроками на рынке будут банки, крупные индивидуальные инвесторы. Основным трендом этого года станет также активное появление на рынке пенсионных фондов.


Эксперты считают, что на сегодняшний момент нужно с осторожностью инвестировать в офисную недвижимость, не заполненную арендаторами. Раньше к премиальным офисным объектам выстраивалась очередь из арендаторов, но сейчас ситуация изменилась. Связано это, прежде всего, с большим предложением вакантных площадей. Это не может не сказываться на ставках аренды. Инвесторы в последнее время все больше стали обращать внимание на заполненные офисные объекты. Потенциал улучшения таких объектов не очень большой, но если финансирование правильно структурировано, за счет таких операций может произойти хороший апсайд.


Томаш Замиара, финансовый директор O1 Properties, отметил, что в условиях девальвации национальной валюты на рынке офисной недвижимости происходит давление на арендные ставки. Если в ближайшие полгода  не произойдет значительного снижения рубля, то и ставки не будут серьезно корректироваться. В противном случае не исключено, что российские компании, получающие рублевую выручку, будут вынуждены вести переговоры о снижении ставок или даже переезжать в более дешевые офисы. «Успешность объекта ритейла – это производная функция от продаж арендатора на 1 кв. м. Чем лучше они продают, тем больше возможности у торгового центра получать высокую аренду. При девальвации ритейлеры, торгующие в рублях, сразу получают меньший доход, если исчислять в валюте. В случае существенной девальвации аренда, деноминированная в долларах США или евро, может стать выше допустимого уровня, который ритейлеры имеют возможность оплачивать исходя их показателей продаж и операционной рентабельности», – считает Арам Петросян, директор по финансам и инвестициям Avica Property Investors.


Стоит отметить, что инвесторы также видят большой потенциал в региональной торговой недвижимости.  По их мнению, в регионах пока еще мало качественных торговых объектов, много устаревших форматов. Этап эволюции там еще не пройден.


Участники мероприятия предположили, что в условиях надвигающегося кризиса больше всего может пострадать торговая недвижимость – слабые, плохо управляемые ТЦ. Поэтому большое внимание нужно уделять повышению качества продукта.


Несмотря на надвигающийся кризис, спрос инвесторов на коммерческую недвижимость продолжает сохраняться, но определять его размер в этом году эксперты не берутся, потому что на данный момент существует множество экономических, законодательных, налоговых факторов, способных в корне изменить ситуацию на рынке. 


___________________________________________________________________________________________________________

Редевелопмент – реновация, реконцепция действующих ТЦ



24 сентября в Travel Cafe состоялся очередной круглый стол CRE Special, организованный IM Events. В мероприятии приняли участие порядка 20 экспертов рынка. Партнером мероприятия выступила компания Real Jet.
На этот раз на CRE Special поднималась тема редевелопмента – реновации и реконцепции действующих ТЦ. Каковы причины, заставляющие собственников ТЦ задуматься над реконцепцией? Что и как нужно менять, что бы ТЦ стал успешным и современным? Участникам круглого стола представилась возможность ответить на все эти вопросы и  поделиться опытом реконцепции собственных торговых объектов.

На сегодняшний момент эта тема является очень актуальной. В России насчитывается порядка 2 тысяч торговых центров, и половине из них требуется реновация. 
По мнению Романа Гусейнова, коммерческого директора «Торгового Квартала», реновация – это не просто ремонт торгового центра и его обновление. «Это комплексный процесс, состоящий из пяти основных блоков: реконцепции, ребрендинга, репозиционирования, реконструкции, реброкериджа. После прохождении этих пяти ступеней объект рождается заново.  Подобное комплексное обновление может привести  к апсайду до 70%», - считает эксперт.

Причины, по которым девелоперы приходят к мысли о реновации, могут быть абсолютно разные: снижение доходности и посещаемости объекта, появление вакантных площадей, конкуренция, моральное и техническое устаревание объекта, несоответствие концепции текущим реалиям, плохая эксплуатация, некачественный брокеридж и т.д.

Изначально необходимо детально проанализировать текущее состояние объекта: финансовое положение, затраты на эксплуатацию, состояние инженерных систем, пул арендаторов, конкуренция. После чего в зависимости от сложившейся ситуации можно понять, какой объем инвестиций может потребоваться и целесообразно ли вообще проводить реновацию.
Алексей Ванчугов, генеральный директор ТРЦ «Вива!», поделился собственным опытом. «Изначально ТРЦ «Вива!» был построен с системными ошибками; например,  в проекте торгового центра не предполагался фуд-корт. Этот торгово-развлекательный центр был известен прежде всего благодаря своим якорным арендаторам.  Но при появлении конкурентных объектов ТРЦ растерял свои позиции. Было принято решение осуществить реконцепцию. Произошла существенная ротация арендаторов, из 75 магазинов было заменено порядка 24. Концепция была направлена на обеспечение повседневной жизни спального района, ТРЦ не должен был конкурировать с суперрегиональными».

Также на круглом столе поднималась тема реконцепции советских универмагов. По мнению участников дискуссии,  на сегодняшний день положительных примеров очень мало.  Собственники подобных объектов редко прибегают к помощи консультантов. Как правило, они пытаются реорганизовать бизнес собственными силами. Если там и производятся изменения, то они не существенны: собственников вполне устраивает доход, который они получают с аренды. «Здесь инициатива должна исходить от администрации города. Только она способна мотивировать собственника на изменение внешнего и внутреннего облика объекта. При правильном управлении на объекте можно не только заработать, но сделать его достойным», - считает Анна Хлызова, директор по развитию отдела по работе с торговыми площадями CBRE.

Цикл жизни торгового центра составляет пять–семь лет.  Именно за это время рынок обновляется, появляется конкурентная среда, интересные современные торговые объекты, обеспеченные хорошей концепцией. И оставаться на плаву могут только те девелоперы, которые способны своевременно реагировать на изменения, менять концепции своих объектов, приводить их в нужный формат, соответствующий текущим потребностям рынка. 

___________________________________________________________________________________________________________

Склады: to suit or not to suit

28 марта 2013 г. в Travel Café состоялся очередной CRE Special, посвященный теме складской недвижимости. Участники мероприятия, руководители и эксперты логистических компаний, обсудили актуальные проблемы рынка и подробно обсудили формат built-to-suit.
Директор отдела складской и промышленной недвижимости компании CBRE Ланс Пилант прокомментировал сегодняшнюю ситуацию на складском рынке, сравнив Россию, и в частности Москву, и европейские страны. Эксперт отметил такую интересную тенденцию на логистическом рынке, что чем выше зарплата в данной сфере в городе, тем больше квадратных метров в этом городе и вводится. Генеральный директор компании PNK Group рассказал об особенностях складов формата built-to-suit. Руководитель PNK Group подчеркнул, что это склад с большей силой эффективности, здание, построенное под определенные требования заказчика. «Мы наверно создаем таким образом класс А+»,- отметил Олег Мамаев.
Глеб Белавин, коммерческий директор ПЛК «Северное Домодедово» рассказал об опыте своей компании, и, в частности, о заводе «Мультифлекс» на территории складского комплекса.
Большую дискуссию вызвала тема, которую поднял в своем докладе Руслан Суворов, вице-президент компании Radius Group, - о рисках для девелопера. «Когда клиент, особенно иностранный, видит, что те компании, которые приходили к нам и остались, тогда он более-менее спокоен», - подчеркнул Руслан Суворов.
«Если девелопер, услышав не очень профессиональный запрос клиентов, вовремя их не отговорил, то вторая проблема девелопера начнется сразу после того, как клиенты захотят с этим складом что-то сделать: сдать в аренду, продать и т.д.», - заострил внимание профессионалов рынка Олег Мамаев. И то, что девелопер удачно подписал договор на 6 месяцев, это его не спасет от проблем.
В заключение CRE Special о работе на складах в качестве управляющей компании рассказал Дмитрий Липчак, заместитель генерального директора компании Clever Estate. На сегодняшний момент компания Clever Estate управляет площадями размером более 1 млн. кв. м. 
Отметим, что модератором мероприятия выступил Антон Репин, заместитель директора департамента индустриальной и складской недвижимости компании Knight Frank. Он отметил серьезный риск для девелопера, что при покупке built-to-suit заключается предварительный договор, который может и не перерасти в основной договор.